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HABITAT

Un grand Plan Logement pour une ville plus humaine.


215 000 marseillais, soit plus d’une personne sur quatre, résident dans les 12 Zones Urbaines Sensibles (ZUS), territoires prioritaires de la « politique de la ville ». Dans ces quartiers, un habitant sur trois vit sous le seuil de pauvreté, et le taux de chômage est le double de la moyenne nationale. La ZUS de Saint-Mauront (3ème arrondissement) est connue pour être le quartier le plus pauvre de France. Plusieurs quartiers de Marseille subissent un processus de déqualification, sous les effets d’un manque de mixité, et des carences du parc locatif social et du parc privé dégradé.
 
L’obligation légale d’atteindre 20% de logements sociaux n’est pas respectée à Marseille : les chiffres globalisent le taux de logements sociaux à 18 %, d’une part, et d’autre part les écarts de taux entre arrondissement (de 3 % au sud à 40 % au nord) sont non seulement contraires à la loi, mais surtout sont sources de graves déséquilibres d’un secteur à l’autre. Et cette obligation légale ne répond pas suffisamment aux besoins réels : une grande majorité des ménages marseillais peuvent prétendre à un logement social, au regard de leurs revenus.
 
Les États Généraux du Logement, organisés par la Communauté Urbaine MPM, ont fixé l’objectif de produire 6300 logements par an dont 1900 logements sociaux, avec des objectifs par commune et secteur de Marseille. Cela est insuffisant mais pire encore, ces objectifs minimum ne sont pas réalisés : en 2012, moins de 350 logements sociaux PLUS-PLAI, soit cinq fois moins que les objectifs officiels du Plan Local de l’Habitat, ont été financés.
 
Nous reprendrons l’ensemble de cette réflexion, qui englobe les problématiques de mal logement, de mixité sociale, de régulation du marché privé, de qualité des logements (notamment d’efficacité énergétique), de rénovation urbaine, et même de fiscalité locale.
 

Répondre à l’urgence du mal-logement

Marseille est la plus grande ville pauvre de France, avec 13 000 personnes sans abri. 
Les structures d’accueil sont saturées (Samu social, Unité d’Hébergement d’Urgence de la Madrague), l’aide sociale dispersée. Les demandes d’aide alimentaire explosent. L’accès à l’eau et à l’hygiène est gravement déficitaire. Des bidonvilles réapparaissent. Les campements Roms (1 300 Roms sur 30 sites à Marseille) sont des poches d’indignité humaine.
 
S’attaquer à la misère, ce n’est pas favoriser « quelques uns » au détriment des autres. Traiter avec dignité les êtres humains, tous les êtres humains, diminue la violence et bénéficie à tous :
- luttons contre l’habitat indigne, en sanctionnant les marchands de sommeil quels qu’ils soient, en prolongeant dans le temps la mise en œuvre cohérente de politiques publiques en visant au-delà de seuls effets d’annonce, et en les rendant visibles par une communication appropriée (bilan d’opérations) ;
- fixons-nous l’objectif une Unité d’Hébergement d’Urgence par secteur ;
- humanisons les centres d’hébergement d’urgence (avec, par exemple, un service d’hygiène corporelle) ;
- identifions précisément des logements passerelles, des logements relais, une diversité dans le parcours résidentiel ;
- prenons des mesures humanitaires d’urgence dans les campements Roms : points d’eau, toilettes, containers pour les poubelles. C’est en rendant les conditions de vie moins indignes qu’on peut agir sur le nécessaire travail d’intégration des Roms à notre ville ;
- créons de restaurants sociaux municipaux.
 
Des fonds européens existent pour aider à financer ces mesures. D’ores et déjà, l’Etat s’est engagé à financer :
- le déménagement de l’UHU de la Madrague sous trois ans et son éclatement en unités à taille humaine ;
- des mesures d’intermédiation locative ;
- 25 places supplémentaires de Centre d’Hébergement et de Réinsertion Sociale (CHRS) et 190 places de pensions de familles ;
- à garantir le fonctionnement des accueils de jour, du CHRS Forbin ;
- à renforcer la prise en charge des sans-abris malades mentaux ;
- à insérer une cinquantaine de familles Roms (logement diffus).
 
Ces efforts sont bienvenus, mais la Ville doit s’impliquer davantage pour répondre à l’ampleur des besoins.
 

Un habitat digne pour tous, en respectant une nécessaire mixité sociale

Marseille détient le triste privilège d’avoir un parc de logements dégradé, et plus de 30 000 ménages sont en attente d’un logement social. A Marseille, il est estimé que plus de 4 000 logements sont vacants, y compris ceux rue de la République qui viennent d’être réhabilité (1 500 logements). La vacance des logements, appartenant tant aux propriétaires privés qu’aux collectivités territoriales, est inadmissible au regard de ces chiffres. Le déséquilibre dans la répartition de l’habitat social renforce la fracture sociale. 
 
Cinq priorités doivent être retenues pour reconstruire « la ville sur la ville » et la rendre plus solidaire et plus équilibrée :
- inciter et, au besoin, permettre que les organismes de logements sociaux puissent construire ou gérer des logements destinés en priorité aux familles les plus modestes (PLAI et PLUS) ; décider un moratoire contre toute démolition de logement de façon à ce que les populations qui y habitent soient décideurs, ou non, de leur démolition ;
- appliquer la loi et répartir les programmes de logements sociaux sur chacun des arrondissements pour 25% ;
- faire jouer le droit de préemption du Maire de manière systématique lors de la vente de logements anciens, et développer une politique de requalification des bâtiments existants, particulièrement en centre-ville ;
- engager une politique volontariste de lutte contre les logements vacants en appliquant la taxe sur les logements vacants, en reconvertissant  en logements les bureaux ou tout bâtiment vide (nouvelles dispositions légales), et en pratiquant les réquisitions en cas d’obstruction des propriétaires ;
- conditionner toute construction privée nouvelle à la réalisation de 30% de logements sociaux, particulièrement dans les arrondissements déficitaires. 
 
Pour réaliser ces objectifs, nous mobiliserons particulièrement les opérateurs publics de la Ville de Marseille en veillant à la qualité de leurs actions et de leur cohérence avec les décisions municipales : Soleam, Marseille Habitat, Habitat Marseille Provence, Sogima.

Une politique foncière pour réguler le marché privé et le prix du logement

Depuis 10 ans, la très forte croissance des prix des logements neufs et anciens en acquisition ou en location (plus de 4 000 € le m² pour acheter, plus de 15 € le m² pour louer un appartement) pénalise fortement les populations, qu’elles soient habitantes de longue date ou arrivantes. 
Cette situation découle de l’absence de maîtrise du coût du foncier. Marseille est la seule grande ville de France à ne pas avoir engagé de politique foncière ces dernières décennies à la différence d’autres grandes villes qui, maintenant, peuvent agir plus adroitement pour adapter leur politique urbaine aux besoins locaux et aux changements de société.
 
Nous mettrons en place une politique foncière ambitieuse et adaptée, pour maîtriser le coût des terrains, par des réserves foncières avec l’Établissement Public Foncier Régional.
Concernant les logements locatifs privés, nous installerons un Observatoire des Loyers comme prévu par la loi Duflot, et veillerons à une communication régulière et transparente de ses informations.

Pour une « ville neuve » : Revisiter la politique de l’ANRU et arrêter les démolitions

Au-delà des incantations répétitives pour un « plan Marshall », force est de reconnaître que beaucoup d’argent a été dépensé à Marseille (1 Milliard € dont 300 M€ conventionnés avec l’Etat),  dans les opérations d’aménagement avec l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine).
Les résultats sont peu visibles, voire décevants, en raison d’une mauvaise articulation entre la politique de rénovation urbaine et le volet social de la politique de la ville, de l’insuffisante mobilisation des administrations concernées, de la complexe superposition des dispositifs sans coordination (GIP rénovation urbaine, CUCS, ZUS, ZFU...). Faute d’un pilotage politique clairement identifié, 70% des crédits de rénovation urbaine ne sont pas consommés, soit 210 millions d’euros. Les habitants sont mécontents et les 14 projets en cours peinent à avancer.
 
En plus des défaillances de gouvernance, il est regrettable que les démolitions systématiques soient l’axe central de la politique de rénovation urbaine. L’éternel appel à l’État a ses limites. Il appartient bien aux élus et institutions locales de se prendre en main. Tout en appliquant le principe de « Reconstruire la ville sur la ville » pour ne pas dévorer les espaces inutilement, nous rediscuterons les objectifs de l’ANRU pour y intégrer une vraie politique de « réhabilitation » des quartiers et Grands Ensembles.
 
Nous proposons pour ces quartiers la mise en place d’une « ville neuve ». Il s’agira de construire un grand projet de territoire allant de l’est à l’ouest qui consistera à :
- Relier les cités d’habitat social entre elles par des voies et des transports publics efficaces ;
- Décider de la mise en place de « centralités » dotées de tous les services publics et privés nécessaires aux voisinages ;
- Utiliser les importantes ressources foncières pour compléter l’offre en logement, implanter des activités économiques (artisanat par exemple) et des équipements publics…
 
Un tel projet contribuerait à donner un autre visage aux quartiers nord et à les sortir de leurs difficultés. Il y a là urgence !

Un projet pour le Grand Centre-Ville

Au cœur de la fracture Nord-Sud se trouve le centre-ville. Les habitants, salariés, créateurs, commerçants, des quartiers anciens sont la richesse du centre-ville. Or, les intenses efforts consacrés à des espaces neufs (Vieux-Port, Euro-Méditerranée, etc.) tranchent avec un centre ancien délaissé.
 
Un projet d’ensemble pour le Grand Centre-Ville est lancé, qui intègre le centre ancien au cœur du projet. Nous veillerons à ce que cette revitalisation se fasse avec le maintien de ses habitants d’aujourd’hui. Il devra stopper le mécanisme des marchands de sommeil, activer des mécanismes de préemption en direction des 500 immeubles dégradés ou en péril du centre-ville.

Fixer des objectifs qualitatifs

La qualité de presque toutes les opérations de logements est souvent décevante à plusieurs points de vue : dans leur organisation, ils sont similaires à ceux d’il y a vingt ans alors que les modes de vie ont évolué. Leur esthétique ou leur insertion dans les paysages est souvent désastreuse. 
Même si la compétence de l’’urbanisme revient à la Communauté Urbaine, la signature des permis de construire devrait être soumise à des avis autorisés et, dans les cas les plus « dérangeants » pour des riverains, leur être soumis avant leur instruction administrative.
 
Il devient urgent de faire entrer la modernité dans les pratiques et de valoriser l’innovation : habitat participatif, logements évolutifs, qualité énergétique, mixité des usages dans les immeubles...
 
Nous lancerons avec MPM de véritables appels à projets pour le Fonds pour l’Innovation de l’Habitat (6 M€ à renforcer si besoin).

Des travaux d’économies d’énergie dans les logements et bâtiments publics

Nous lancerons un plan pluriannuel de rénovation énergétique des bâtiments municipaux, y compris les écoles avec, selon le type de bâtiment, production solaire ou petites éoliennes.
 
Nous nous coordonnerons avec la Région qui a engagé un plan de réhabilitation thermique avec les bailleurs sociaux et qui mettra en place un Opérateur énergétique en 2014, société publique pouvant fournir des expertises, du conseil et de l’assistance à maîtrise d’ouvrage, aider à trouver des financements.
 
Nous renforcerons l’Agence Locale de l’Énergie (ALE), créée par la Communauté Urbaine, pour accompagner les particuliers et les copropriétés dans leurs opérations de réhabilitation énergétique (Guides aides financières, espace de conseils...). L’ALE aura pour objectif de passer de 1% de l’énergie consommé produite sur le territoire de la Communauté Urbaine à 5% en une mandature.
Ce plan réduira la facture d’énergie pour les ménages et sera créateur d’emplois.

Une fiscalité révisée en fonction des quartiers

La fiscalité locale est établie sur des bases déjà très anciennes et très inégalitaires. Aux yeux du fisc, un appartement à Bonneveine (secteur C) a moins de valeur que certains logements de Félix Pyat (secteur A). La municipalité préfère, aujourd’hui, augmenter la fiscalité de façon uniforme. Cinq à sept classes de quartier seront établies pour recréer un peu d’égalité entre les quartiers.




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